Nghị định 226/2025: Những thay đổi tích cực và tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam

Ngày 15/8/2025, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.
Nghị định này được đánh giá là cột mốc quan trọng, tháo gỡ nhiều vướng mắc trong quản lý đất đai, đồng thời tạo môi trường minh bạch, công bằng hơn cho hoạt động đầu tư bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi sau nhiều biến động, những điểm mới của Nghị định 226 được kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy cho dòng vốn, cải thiện thanh khoản và củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Những điểm mới nổi bật của Nghị định 226/2025

1. Định giá đất minh bạch, sát thực tế

Một trong những thay đổi quan trọng là việc tinh chỉnh 4 phương pháp định giá đất:

So sánh trực tiếp
Thu nhập
Thặng dư
Hệ số điều chỉnh giá đất

Việc chuẩn hóa dữ liệu đầu vào và loại trừ giao dịch không hợp lệ (như nhà ở hình thành trong tương lai) giúp giá đất được xác định sát với thị trường hơn. Đây là nền tảng quan trọng để nhà đầu tư định giá dự án, ngân hàng thẩm định tài sản, và người dân yên tâm khi giao dịch.

2. Bồi thường, hỗ trợ tái định cư công bằng hơn

Nghị định 226 bổ sung cơ chế bồi thường theo thiệt hại thực tế cho cây trồng, vật nuôi mà không xác định được sản lượng thu hoạch. Điều này giúp giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và tạo sự đồng thuận khi Nhà nước thu hồi đất, mở đường cho việc triển khai dự án nhanh chóng, hiệu quả.

3. Cơ chế “ghi nợ tiền sử dụng đất” – giảm gánh nặng cho người dân

Một trong những thay đổi tích cực được quan tâm nhiều nhất chính là chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất.
Khoản nợ này sẽ được thanh toán khi thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho.
Chính sách này áp dụng đến ngày 31/7/2029.

Đây không chỉ là chính sách an sinh xã hội, mà còn tạo động lực cho thị trường bất động sản tăng thanh khoản, bởi người dân dễ dàng tham gia giao dịch hơn.

4. Nâng chuẩn chất lượng quy hoạch sử dụng đất

Nghị định 226 quy định rõ yêu cầu đối với đội ngũ chuyên gia tư vấn:

Tư vấn cấp tỉnh: cần có chuyên gia đầu ngành cùng ít nhất 5 chuyên gia hỗ trợ.
Tư vấn cấp xã: cần ít nhất 1 chuyên gia chủ trì và 5 chuyên gia hỗ trợ.

Điều này giúp đảm bảo quy hoạch được xây dựng bài bản, khoa học, hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”, từ đó tạo môi trường minh bạch, ổn định cho các dự án bất động sản.

5. Kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất

Quy trình phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất (đất lúa, đất rừng…) được bổ sung, phân định rõ vai trò cấp xã và cấp tỉnh. Điều này giúp tăng tính quản lý chặt chẽ nhưng vẫn linh hoạt, tạo sự minh bạch trong việc chuyển đổi quỹ đất, đồng thời giúp nhà đầu tư dễ dàng theo dõi và lên kế hoạch cho dự án.

6. Bãi bỏ các nghị định lỗi thời – thay mới biểu mẫu

Nghị định 226 đã bãi bỏ Nghị định 96/2019 về khung giá đất và Nghị định 26/2021, đồng thời ban hành nhiều biểu mẫu mới, phù hợp với Luật Đất đai 2024. Việc loại bỏ các quy định chồng chéo giúp hệ thống pháp luật thống nhất, dễ áp dụng, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản.

Tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Tăng tính minh bạch, củng cố niềm tin

Việc chuẩn hóa phương pháp định giá đất và quy hoạch rõ ràng giúp thị trường minh bạch hơn. Đây là yếu tố then chốt để thu hút dòng vốn trong và ngoài nước, đặc biệt là các nhà đầu tư tổ chức.

Thúc đẩy thanh khoản, tạo dòng chảy vốn

Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất sẽ giúp nhiều hộ gia đình tham gia thị trường dễ dàng hơn. Điều này tạo điều kiện để giao dịch diễn ra sôi động, từ đất nền, nhà ở đến bất động sản thương mại.

Giảm rủi ro pháp lý cho dự án

Khi quy hoạch được thực hiện bởi đội ngũ chuyên gia có năng lực và biểu mẫu pháp lý được thống nhất, doanh nghiệp bất động sản giảm thiểu rủi ro dừng, treo dự án.

Thúc đẩy đầu tư dài hạn

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất chặt chẽ hơn giúp thị trường hướng đến phát triển bền vững, thay vì chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn.

Góc nhìn chuyên gia: Cơ hội và chiến lược cho nhà đầu tư

Các chuyên gia nhận định, Nghị định 226/2025 là “luồng gió mới” là cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để tận dụng hiệu quả, nhà đầu tư cần:

Cập nhật nhanh các thay đổi pháp luật, tránh rủi ro trong đàm phán và ký kết hợp đồng.
Tận dụng cơ chế định giá minh bạch để tái cơ cấu danh mục đầu tư, chọn dự án có tiềm năng tăng giá thật sự.
Đồng hành cùng chính sách an sinh: hỗ trợ khách hàng là hộ gia đình, cá nhân được hưởng cơ chế ghi nợ để tăng tỷ lệ giao dịch thành công.
Tập trung vào dự án minh bạch quy hoạch: ưu tiên các khu công nghiệp, khu đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng được phê duyệt rõ ràng, tránh rủi ro pháp lý.

Có thể khẳng định rằng, Nghị định 226/2025 không chỉ là bước sửa đổi kỹ thuật của Luật Đất đai 2024, mà còn là tín hiệu tích cực cho toàn thị trường bất động sản Việt Nam.
Với các điểm mới như định giá đất minh bạch, cơ chế ghi nợ hỗ trợ người dân, quy hoạch chặt chẽ và hệ thống pháp lý thống nhất, Nghị định 226 được kỳ vọng sẽ mở ra giai đoạn phát triển ổn định, bền vững, minh bạch hơn cho bất động sản.

Trong thời gian tới, nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân cần theo sát các văn bản hướng dẫn chi tiết để tận dụng tối đa những lợi ích mà Nghị định này mang lại.